Les pièges de l'achat d'une maison ou d'un appartement en Suisse

Lors de l'achat d'un appartement en Suisse, gardez à l'esprit quelques points importants pour éviter les mauvaises surprises.

Environ 15 000 copropriétés nouvellement construites arrivent sur le marché immobilier Suisse chaque année. La plupart du temps, l'achat de vos quatre murs est le plus gros achat que vous faites dans la vie - mais vous manquez souvent de connaissances et d'expérience. Acheter sur plan (c'est-à-dire un appartement qui n'a pas encore été construit) a ses pièges.

Protégez-vous contre les risques financiers

Si vous effectuez un paiement de réservation, vous serez assuré par le vendeur que le montant sera déduit du prix d'achat ultérieur. Mais les risques associés sont souvent méconnus : si le vendeur (ou l'entrepreneur général) devait déposer le bilan pendant la phase de construction, l'acompte serait perdu. Les acomptes et acomptes exigés pendant la phase de construction sont souvent insuffisamment sécurisés. Dans le pire des cas, les appartements ne seront pas prêts à emménager à la date prévue - cela peut conduire au propriétaire d'un immeuble en ruine.

« L'achat de votre propre maison est d'une grande importance financière. Il est donc important d'étudier très attentivement le dossier de vente », recommande Nathalie, avocate à l'Association des propriétaires de maison (HEV) Suisse. Surtout, les plans, le devis de construction et le contrat d'achat sont déterminants ; Souvent, il existe également un contrat distinct pour les travaux avec un entrepreneur général. En tant qu'acheteur, vous devez faire attention aux services promis, aux délais, aux droits de garantie et aux dépôts de garantie, explique-t-elle. Concrètement, les services de sécurité doivent couvrir deux aspects différents :

• sécurité financière pendant la phase de construction (garantie de bonne exécution)
• les risques après réception du bâtiment en cas de vices de construction (garantie garantie)

La garantie fournie par l'entrepreneur général pour la période allant de la conclusion du contrat à la réception définitive est généralement donnée avec la garantie de bonne exécution. Celui-ci effectue des paiements dans le cas où l'entrepreneur ne peut pas terminer le projet conformément au contrat. Les entrepreneurs généraux, par exemple, ont la possibilité d'avoir une telle garantie conformément à l'article 111 OR ou en tant que garantie de solidarité d'une compagnie d'assurance ou d'une banque, et en payer la prime.

La garantie de garantie vise à protéger les réclamations du constructeur de la responsabilité de l'entrepreneur pour les défauts. Si, par exemple, un artisan n'est pas en mesure de réparer des défauts de construction, ces paiements de garantie permettent une réparation correcte. Ces garanties de garantie sont généralement déjà intégrées dans les contrats de travaux et de services basés sur les normes SIA.

Contrat : chaque détail compte

Malgré ces garanties, vous devez réfléchir aux risques et à votre sécurité financière avant de vous engager en tant qu'acheteur : Toutes les mesures de précaution nécessaires et appropriées ont-elles été prises ? Avez-vous soigneusement choisi le partenaire de construction? Avez-vous vérifié leur solvabilité et leurs références ?

Nathalie met en garde contre le fait de faire dépendre la décision d'achat de facteurs purement externes. Dans la pratique, les intéressés prennent parfois leurs distances par rapport à un projet parce qu'ils n'aiment pas la vue ou parce que les pièces leur paraissent trop petites. Étonnamment, selon l'avocat de HEV Suisse, les petits caractères dans les contrats ne sont souvent pas décisifs. « Le fait est cependant que les dispositions contractuelles portent sur le détail d'un achat, précise Nathalie.

Pour s'assurer que le vendeur ou l'entrepreneur général utilise réellement les paiements de l'acheteur pour la construction envisagée (et non autrement), les points suivants doivent être respectés :

• Le premier versement d'une réservation ne doit pas être trop élevé et ne doit servir qu'à compenser certains acomptes minimes de l'entrepreneur - d'un montant de 10 000 ou 20 000 francs par exemple. Veuillez noter l'exigence de forme juridique : Si le contrat de réservation n'est pas notarié, il est nul et donc non contraignant pour les deux parties.
• Le plan de paiement ultérieur doit être basé sur l'avancement réel de la construction et les circonstances : début de l'excavation sur le chantier, bétonnage du plafond du sous-sol, achèvement du gros œuvre, achèvement, etc.
• Si l'ensemble du développement est financé par une banque et que les flux de paiement sont suivis par elle, il s'agit d'une sécurité supplémentaire importante pour l'acheteur.
• Le privilège des constructeurs représente un risque fréquent et grave : les artisans directement impliqués dans la construction peuvent accéder aux propriétaires fonciers pour les impayés - c'est-à-dire éventuellement aux acheteurs des appartements, tant qu'ils ne peuvent réclamer un préjudice à autrui. Nous vous recommandons donc de garantir contractuellement que le GC réglera toute réclamation ou supprimera les privilèges. À la fin de la construction, demandez une assurance écrite que tous les entrepreneurs et artisans impliqués ont été payés. Le privilège du constructeur pouvant être constitué dès la conclusion du contrat jusqu'à un maximum de quatre mois après la fin des travaux, il vous offre une sécurité supplémentaire si vous effectuez votre dernier paiement quatre mois après la fin des travaux.

Dossier de vente parfait

La présentation multimédia et numérique des nouveaux bâtiments a fait de grands progrès ces dernières années. Vous perdez rapidement la trace des documents qui sont vraiment pertinents et de ceux qui ne le sont pas. Les brochures, le site Internet du vendeur, les cahiers des charges ou les plans n'engagent que dans la mesure où ils sont expressément déclarés partie intégrante du contrat. Et le contrat, à son tour, n'est contraignant que s'il est notarié publiquement. Attention donc : L'appartement témoin parfaitement mis en scène dans le dossier de vente au dernier étage ou la visite virtuelle en 3D n'ont aucune pertinence juridique et ne sont utilisés qu'à des fins publicitaires.

Description du bâtiment : plus c’est précis, mieux c’est

Un acheteur de maison en Suisse qui valorise des services définis avec précision et de haute qualité doit prêter attention à chaque détail. En conséquence, une description détaillée et précise du bâtiment dans le cadre du contrat joue un rôle clé. Cependant, si vous vous en tenez à des descriptions vagues dans ces documents - telles que « agencements suisses » dans les salles de bains ou « parquet dans les salons » - vous achetez littéralement un cochon dans un sac. Car si des matériaux peu coûteux ou très raffinés sont utilisés à la fin est complètement ouvert en raison d'expressions aussi imprécises. Pour chaque composante et chaque élément, il convient de définir soit les produits spécifiquement visés, soit les postes budgétaires correspondants. Cela comprend, par exemple, une description finale de tous les matériaux et appareils de la cuisine. De la même manière, tous les éléments et la norme de construction des pièces humides et des pièces à vivre doivent être définis en détail. De plus, les fenêtres, les portes, les stores, les appareils, etc. doivent être décrits avec précision.

Avec les postes budgétaires, il n'est généralement pas clair pour un acheteur inexpérimenté ce qu'il obtient pour cet argent. Ce n'est qu'avec la sélection finale (par exemple dans l'exposition de cuisines) qu'il se rend compte que le prix de son four souhaité est nettement plus élevé que l'article correspondant dans le cahier des charges. L'obtention d'informations et la vérification approfondie des services promis sont également importantes afin de pouvoir estimer le rapport qualité-prix. Seule une analyse plus détaillée de la qualité du bâtiment montre si un appartement relativement cher en vaut vraiment le prix.

Achèvement : qu'est-ce qui est vraiment important ?

Un autre défi est l'acceptation de l'usine achevée. Olivier de la Chambre des consultants indépendants en construction (KUB) déclare : « L'expérience a montré que les acheteurs accordent une grande valeur aux murs, aux plafonds et aux sols, par exemple, l'apparence impeccable. Mais ils sont bien trop peu conscients qu'ils n'achètent pas seulement un appartement, mais surtout une partie d'un immeuble. « Si, par exemple, l'entrepreneur n'a pas correctement appliqué les normes de construction pour l'isolation extérieure de la façade, c'est bien plus grave qu'une éraflure sur le parquet », prévient l'expert Olivier. Car l'enveloppe et la structure porteuse de l'immeuble d'habitation représentent une part beaucoup plus importante du prix d'achat que l'aménagement intérieur de l'appartement.

Les acheteurs de maison en Suisse ne devraient donc pas seulement examiner de près leur propre unité de plancher lors de la livraison du bâtiment. Les parties communes d'un nouveau bâtiment sont tout aussi importantes, par exemple le toit, le parking souterrain, la technologie énergétique, le terrain de jeu, les espaces extérieurs, etc. Les erreurs de planification ou d'exécution qui affectent l'enveloppe extérieure ou la statique ont finalement des conséquences complètement différentes que défauts purement cosmétiques Sols ou murs. L'expérience a montré que si les copropriétaires n'ont à se plaindre des défauts de la toiture ou du parking souterrain qu'après réception et emménagement de l'immeuble, cela peut coûter cher.

Conclusion : Lors de l'achat d'un appartement en Suisse, il vaut la peine non seulement de mettre à l'épreuve le bien et les documents de vente, mais aussi de mettre à l'épreuve le partenaire de construction. Étant donné que de nombreuses questions de nature structurelle, financière et juridique sont soulevées tout au long du processus, de bons conseils et un accompagnement professionnel valent la peine.

Acheter une maison : ce à quoi vous devez faire attention

Contrat : Aussi simple soit-il, il faut encore le souligner encore et encore : Ne signez rien que vous n'ayez pas lu et vraiment compris.
Clarté : les coûts, les délais et les prestations doivent être définis de manière précise et la plus détaillée possible. Tous les documents décrivant l'appartement doivent faire partie du contrat. Soyez prudent si la description du bâtiment est courte et imprécise.
Prix ​​: Attention aux promesses de taux fixes et forfaitaires. Dans la pratique, les acheteurs constatent à plusieurs reprises que de nombreux détails de l'équipement ne sont pas inclus dans le prix tout compris ou que des modifications sont apportées de manière disproportionnée.
Changements : Dans le cas d'un achat sur plan, il est courant que l'acheteur fasse des demandes de modification. La cuisine, les revêtements de sol ou les aménagements de salle de bain sont souvent réalisés individuellement. Assurez-vous que la procédure est réglementée contractuellement. Les frais et dépenses supplémentaires encourus par l'entrepreneur doivent être convenus par écrit à l'avance. Les déclarations verbales ou peu claires peuvent être coûteuses dans le règlement final.
Notification des défauts : Les défauts doivent être documentés avec précision et signalés immédiatement après leur découverte, par écrit et par courrier recommandé. Afin de faire pression, vous devez fixer à l'entrepreneur ou à l'artisan un délai pour remédier au problème et, si nécessaire, menacer de remédier au défaut par un tiers - aux frais de l'entrepreneur coupable.
Condominium :Vérifiez également les documents de copropriété. Il s'agit surtout du règlement et de l'acte de justification notarié avec la définition des quotas de valeur et la taille des unités d'étage, etc.