Comment ne plus jamais travailler grâce aux revenus locatifs

Beaucoup de gens partagent le rêve de ne plus jamais avoir à travailler. Ceux qui veulent atteindre cet objectif comptent généralement sur la génération de revenus passifs. De cette manière, il devrait être possible que ces revenus, qui nécessitent peu ou pas de travail, soient si élevés que les frais de fonctionnement soient couverts. Mais ce concept peut-il fonctionner ? De quel capital avez-vous besoin et quel rôle jouent les investissements immobiliers ?

Combien d’argent faut-il pour ne plus jamais travailler ?

Si vous prenez au sérieux l'objectif de sortir de la roue du hamster du travail classique et de devenir financièrement indépendant, vous devez faire face à de nombreux chiffres. Comme point de départ, il faut clarifier le montant des dépenses mensuelles qui devront être couvertes par des revenus passifs à l'avenir. Cela nécessite un enregistrement holistique de toutes les dépenses. Il est préférable de documenter chaque euro dépensé par écrit.

Ne pensez pas seulement aux classiques comme le loyer, l'assurance ou votre véhicule, mais enregistrez vraiment tout. Vous ne pouvez déterminer une valeur de départ correcte que si vous êtes honnête avec vous-même lorsque vous documentez vos dépenses. Certains coûts doivent être pris en compte au prorata. C'est le cas, par exemple, des dépenses pour vos vacances. Divisez ces paiements, qui ne sont effectués que de manière sélective, dans les mois de l'année. En fin de compte, vous aurez déterminé une valeur qui vous indique combien d'argent vous avez besoin par mois pour couvrir tous vos frais - y compris une partie des frais pour les dépenses ponctuelles. Ajoutez un petit tampon à cette valeur pour les dépenses surprenantes et tendez à arrondir. Après tout, vous voulez vraiment pouvoir vous débrouiller avec votre revenu passif à l'avenir.

Voici comment fonctionne la règle des 4 %

Maintenant que vous connaissez vos dépenses mensuelles totales, vous pouvez commencer à calculer le capital dont vous avez besoin pour couvrir ces dépenses. Le concept de la règle des 4 % vient de la communauté dite FIRE (Financial Independence, Retire Early).

L'idée de base est simple : vous avez besoin d'un tel capital qu'un taux d'intérêt de quatre pour cent sur ce capital suffit à couvrir vos frais de fonctionnement. En pratique, gardez à l'esprit que ces quatre pour cent doivent déjà être taxés. Vous disposez donc d'un certain capital et vivez des intérêts que rapporte ce montant. Vous ne touchez pas au montant lui-même qui génère cet intérêt.

Règle des 4 % : exemple

Un exemple simple : si vous possédez 100 000 € et que vous l'investissez de manière à générer un rendement de 4 % après impôt, cela représente 4 000 € de revenu passif. Vous ne pouvez pas vivre uniquement de ces revenus. Or, si vous disposez par exemple de 300 000 euros, on parle déjà de 12 000 euros nets par an. C'est suffisant pour mener une vie modeste - surtout si vous vivez dans un endroit bon marché.

Lorsque quelqu'un déménage spécifiquement dans un autre endroit où la vie quotidienne est moins chère, on parle d'arbitrage de localisation. Les revenus sont alors générés en France, par exemple, mais les frais de subsistance sont encourus en Thaïlande.

En utilisant la règle des 4 % et vos dépenses mensuelles, vous pouvez maintenant préciser le montant de capital que vous devez investir pour couvrir les dépenses avec un revenu passif. Ceux qui ont fait ce calcul se demandent généralement comment les revenus correspondants peuvent être générés.

Voici comment vous générez des revenus passifs grâce aux ETF et à l’immobilier

Un outil populaire est ce qu'on appelle les "Exchange Traded Funds", les ETF en abrégé. Ceux-ci sont négociés en bourse. Un ETF n'est pas une action, mais contient de nombreuses, souvent même des centaines de positions. Il en résulte une très large répartition des risques si un ETF correspondant (par exemple MSCI World) est choisi.

Quiconque investit ici génère un revenu passif grâce à la distribution des bénéfices des sociétés par actions contenues dans l'ETF. Il faut faire attention à choisir un ETF distribuant afin que les dividendes soient effectivement versés et non directement réinvestis.

L'avantage des ETF réside d'une part dans la diversification des risques et d'autre part dans le fait qu'il n'y a en fait aucun travail à faire. L'investissement est réalisé et la position peut être revendue ultérieurement. L'inconvénient : bien sûr, le prix d'un ETF peut également baisser. Il est important d'être dans une si bonne situation financière que vous n'avez pas à vendre dans une telle situation parce que vous avez besoin d'argent.

Si vous pouvez traverser des phases difficiles (crise économique, etc.) et avoir le culot de faire face aux fluctuations de prix, les ETF sont une option pratique. Pourquoi devriez-vous toujours garder un œil sur le marché immobilier ? Regardons ça de plus près ensuite...

Voici comment vous générez des revenus passifs grâce à des investissements immobiliers

Il existe une grande différence entre les ETF et l'immobilier : vous ne pouvez investir dans des ETF (et formes d'investissement similaires) qu'avec votre épargne. Votre capital est utilisé. Dans l'immobilier, en revanche, la situation est très différente. Ici, vous n'avez besoin que de très peu de fonds propres. En règle générale, il suffit de pouvoir couvrir 10 à 20 % du prix d'achat et des frais d'achat accessoires avec des fonds propres. Vous pouvez payer le montant restant avec un financement bancaire.

Obtenez de meilleurs rendements grâce à l’effet de levier

La conséquence logique est que vous pouvez obtenir un montant d'investissement total beaucoup plus élevé dans l'immobilier avec la même équité. Si vous avez 100 000 euros, vous pouvez les investir en bourse. Ou vous pouvez les utiliser, dans des cas extrêmes, pour faire un acompte pour cinq petits appartements et contracter un prêt de 500 000 EUR pour acheter la propriété. Le prêt est assorti d'intérêts, ce qui signifie que votre rendement global est inférieur. Mais le montant total investi est tellement plus élevé que cela en vaut toujours la peine. La condition préalable est que les intérêts du prêt soient inférieurs au rendement du bien. Ici, vous devez calculer avec soin

Vous ne pouvez pas bien dormir avec des montants de prêt élevés ?

L'avantage des taux d'intérêt bas est également là si vous ne contractez "que" un prêt plus petit. Dans ce cas également, moins de fonds propres doivent être utilisés.

Restons sur notre exemple des 100 000 euros d'économies disponibles. Au lieu de simplement investir ce montant en bourse, vous pourriez – surtout en tant que personne peu encline au risque – effectuer les acomptes pour deux petits appartements et contracter un prêt gérable. Ou vous divisez le capital et en investissez une partie en bourse et utilisez le montant restant pour l'acompte d'un seul appartement.

Deux façons d’obtenir des rendements élevés avec l’immobilier

Un autre avantage des investissements immobiliers est qu'il existe deux sources de revenus différentes. D'une part les revenus locatifs actuels et d'autre part l'augmentation de valeur du bien. Vous devez garder à l'esprit qu'une performance spécifique n'est pas prévisible. Même si le marché immobilier s'est toujours fortement développé historiquement, ce n'est pas une garantie pour l'avenir.

Si vous ne faites pas tout mal lors du choix d'un immeuble de placement, vous devriez pouvoir obtenir un rendement d'au moins trois pour cent. Malgré toute la prudence lors de l'investissement, cette déclaration peut être faite. Des dépenses imprévisibles, telles que des besoins de rénovation imprévus, peuvent toujours survenir. Mais dans l'ensemble, les immeubles de placement typiques peuvent encore offrir de bons rendements qui peuvent être planifiés au moins à moyen terme.

Combien de propriétés devriez-vous acheter ?

Si vous décidez d'investir dans l'immobilier pour devenir financièrement indépendant, la question suivante est de savoir combien d'immobilier il faut réellement. Bien sûr, cela dépend de la taille et de la rentabilité du bien. Vous avez préalablement calculé à combien doit s'élever votre revenu mensuel net pour ne plus avoir à travailler. Vous pouvez donc penser au nombre d'appartements 1 pièce qu'il faudrait louer pour atteindre ce montant. Ou si vous avez simplement besoin d'un immeuble à appartements pour atteindre votre objectif.

Dans tous les cas, un certain degré de diversification a du sens. Cela signifie que votre capital ne doit pas être entièrement immobilisé au même endroit. Il est avantageux de posséder des propriétés de différentes tailles à différents endroits. Donc, si le marché change, vous disposez d'une large base. Vous bénéficiez également si une certaine région se développe particulièrement bien.

Avoir tous les objets regroupés au même endroit signifie un risque centré. Si vous avez plusieurs appartements dans un immeuble et qu'un problème survient là-bas, cela affecte directement tous vos objets.

Calculer ses revenus : attention !

Peu importe le nombre de propriétés, vous devez inclure certaines marges de sécurité dans votre calcul. Nous avons mentionné le premier concernant vos dépenses calculées. La seconde concerne désormais le volet revenus. Tout logement peut être vacant pendant un certain temps. Ensuite, les frais de fonctionnement doivent être payés, mais il n'y a pas de revenu locatif. Vous devez être prêt pour ces phases. C'est pourquoi les revenus doivent être calculés avec soin et non comme si tous les appartements étaient loués sans problème.

En général, vous devez faire votre calcul avec soin. Surtout si vous ne voulez vraiment pas travailler plus ou moins grâce aux revenus de vos investissements, vous ne devriez pas agir de manière trop optimiste.

Vraiment plus jamais travailler ?

Nous avons maintenant vérifié quel montant mensuel vous devez prendre afin de pouvoir couvrir vos frais de fonctionnement. Ensuite, vous avez réfléchi à la façon dont vous pourriez générer ce montant. Différentes formes d'investissement ont été comparées, avantages et inconvénients pesés. De plus, vous pouvez faire des calculs détaillés, de préférence basés sur des propriétés spécifiques que vous envisagez d'acheter.

Mais quand on parle du capital nécessaire pour arrêter de travailler, la question se pose aussi de savoir si c'est vraiment votre objectif. Parce que de nombreuses personnes de la communauté FIRE qui traitent exactement de ce sujet le voient différemment au fil du temps. Alors que l'objectif est souvent « ne plus jamais travailler » au début, il change à mesure que vous vous rapprochez de ce point.

Demandez-vous donc si vous voulez simplement travailler moins. Réduisez votre temps de travail hebdomadaire. Ou continuez simplement à travailler à temps plein, économisez le revenu passif et augmentez ainsi le volume d'investissement. Les revenus complémentaires offrent une grande liberté et l'immobilier est parfait pour investir. Mais si vous ne voulez vraiment plus jamais travailler, c'est une décision que vous devez prendre vous-même. Dans tous les cas, il est bon que de nombreuses personnes aient la liberté de réduire au moins leurs propres heures de travail.

À quel point les investissements immobiliers sont-ils vraiment « passifs » ?

Lorsque nous parlons du thème du travail et des investissements immobiliers, nous devons également aborder les efforts nécessaires pour louer un bien immobilier. Avec la location longue durée classique, votre investissement en temps est très maîtrisé. Une fois l'appartement loué, vous n'avez plus rien à faire.

Des travaux ne sont requis que lorsque des problèmes de toutes sortes surviennent. De l'organisation des commerçants à la collecte des loyers impayés. Presque toutes les activités peuvent être externalisées, mais au moins l'organisation des différents professionnels est nécessaire. Il peut donc arriver que les investissements immobiliers soient parfois associés à des travaux intensifs et que vous n'ayez ensuite rien à faire pendant longtemps.

Un investissement immobilier ne peut se faire qu'à grande échelle sans aucun effort. Si vous avez acheté tellement d'objets que le travail à effectuer peut être effectué par un employé, l'ensemble du concept peut en principe être automatisé. Pour des investissements plus modestes, lorsque seulement quelques unités sont achetées, un certain nombre de travaux doit toujours être prévu. Honnêtement, c'est tout à fait gérable.

Trouvez les propriétés d’investissement idéales

Dans la recherche de l'immeuble de placement idéal, divers facteurs d'influence jouent un rôle important. L'emplacement du bien doit au moins être qualifié de bon et vous devez connaître vous-même la région afin de pouvoir évaluer son évolution probable à moyen terme. Le deuxième facteur d'influence majeur est l'état du bâtiment. Il est important que votre investissement soit facile à calculer. Cette calculabilité est mieux donnée pour une propriété où aucune rénovation n'est prévisible dans les prochaines années.

En définitive, la rentabilité de l'appartement est particulièrement importante . Vous pouvez soit l'estimer vous-même à l'avance si la propriété est actuellement vide, soit, si la propriété est louée, simplement la lire sur le revenu actuel. C'est exactement là que notre partenaire expat-immo.com entre en jeu. Parce que si vous souhaitez rechercher spécifiquement des immeubles de placement, vous pouvez utiliser leur portail. Avec eux, vous pouvez non seulement filtrer selon certains critères tels que la taille ou l'emplacement, mais aussi selon le rendement des propriétés. De cette façon, vous pouvez très rapidement trouver exactement les propriétés qui répondent à vos attentes de rendement.

Ne plus travailler grâce à l’immobilier : conclusion

Le revenu passif apporte une grande liberté. Il ne faut pas oublier que l'immobilier est toujours associé à une certaine quantité de travail. Il est important de bien choisir l'immeuble de placement pour s'assurer qu'il réalise des rendements solides à moyen et à long terme.

Si le revenu passif représente une partie importante de vos revenus globaux, vous ne devriez pas être trop risqué. Cela devrait se refléter dans la sélection de la propriété et dans tous les calculs (côté revenus et dépenses).

Afin de répartir le risque, les propriétés peuvent être achetées dans différents endroits et tailles. Une autre option consiste à ne pas investir la totalité du montant disponible dans l'immobilier, mais à en investir une partie alternativement, par exemple dans des ETF. Développez un portefeuille de différents investissements qui génèrent un revenu passif qui vous fait vous sentir bien et en sécurité financièrement.

En résumé, on peut dire que grâce à divers investissements, il est possible de ne pas avoir à travailler. L'immobilier est certainement une partie importante de toute stratégie d'investissement qui vise à mener à cette liberté financière.

En même temps, vous devez vous demander si vous ne voulez vraiment pas travailler ou si la liberté de réduire votre temps de travail hebdomadaire peut représenter une amélioration significative de votre qualité de vie. Ce qui est certain, c'est que de bons investissements immobiliers avec des revenus locatifs sûrs contribuent de manière significative au fait que vous avez plus de choix dans votre vie et que vous ne dépendez plus entièrement des revenus d'une relation de travail.